ESR（01821.HK）近日公告，向人民幣收益基金“蘇州易榮股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）”轉(zhuǎn)讓6個項目的公司股權，總價逾20億元，預估帶來相關收益約3.38億元，股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議已于11月27日訂立。

6個穩(wěn)定資產(chǎn)分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米，涉及5個目標公司，代價分別約為9400萬元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。截至2023年9月30日，5個目標公司未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值分別約為7030萬元、4.85億元、2.28億元、8650萬元和7.10億元。

根據(jù)最高最終代價的先行估值與目標公司的資產(chǎn)凈值之間的差異，預計出售收益為約3.38億元，出售所得款項將用作集團的資本回報。

ESR在公告中表示，該出售事項有助于ESR獲得出售收益，且符合公司將資產(chǎn)負債表轉(zhuǎn)移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環(huán)戰(zhàn)略。出售完成后，ESR將繼續(xù)透過其于買方持有的間接少數(shù)權益維持其在目標物業(yè)中的間接權益。此外，ESR作為基金管理人將透過管理該基金收取經(jīng)常性費用。

據(jù)資料，ESR是由新經(jīng)濟驅(qū)動的亞太區(qū)最大不動產(chǎn)管理公司，以及全球第三大上市地產(chǎn)投資管理公司，項目遍布亞太區(qū)主要市場，包括中國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡、印度、新西蘭及東南亞，也在不斷擴大在歐洲和美國的業(yè)務覆蓋。

泰康保險是該交易的實際買家，作為買方的人民幣收益基金是ESR設立的有限合伙投資基金，ESR與RMB Income Fund LP共同透過認購資本投資于該基金。截至公告日，ESR與RMB Income Fund LP各自持有人民幣收益基金5%及95%的合伙權益。RMB Income Fund LP是泰康保險集團股份有限公司的附屬公司。

險資一直熱衷于不動產(chǎn)投資，這是因為不動產(chǎn)投資與險資屬性契合度較高，尤其是地段優(yōu)勢明顯、市場需求旺盛、能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定租金的物業(yè)能契合險資的長期性和穩(wěn)定性投資要求，且能夠?qū)崿F(xiàn)到期保值增值。物流園區(qū)是此類不動產(chǎn)的重要細分類別，具備出租率較高、收益穩(wěn)定的特征，第一太平戴維斯的報告顯示，2022年，亞太區(qū)以工業(yè)物流為標的的基金募集占到整體房地產(chǎn)基金總量的80%。

國內(nèi)險資的進入改變著物流園區(qū)的投資者結構，一方面，跨境投資者仍然是不可忽視的資本力量；同時，以保險資金為代表的國內(nèi)資本比重在增加。不過，這類資產(chǎn)的投資回報在下滑。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，在過去5到8年間，物流地產(chǎn)基金的回報率從8%左右降低到6%以下，一線城市及物流核心城市的回報率已經(jīng)下降到5%甚至更低。

另外，值得關注的是，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、不動產(chǎn)價格處于低位，以及利率水平下調(diào)、“資產(chǎn)荒”加劇的背景下，不只物流園區(qū)，保險資金落子不動產(chǎn)的消息頗為頻密，比如中郵人壽買入中糧·置地廣場、國壽系入手世茂珠海綜合體等等。

中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險等險企披露了大額不動產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型的養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)項目，今年以來已累計出資超280億元。另外，今年前三季度，保險資金正在實際出資階段的大額不動產(chǎn)投資計劃至少有9個，總投資額達925億元。

ABS和REITs也為保險資金投資不動產(chǎn)拓寬了道路。今年10月13日，國壽資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)、太保資產(chǎn)、人保資產(chǎn)、平安資管首批5家保險資管公司獲準試點開展資產(chǎn)證券化（ABS）及REITs業(yè)務。這意味著，繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管也可以作為資產(chǎn)支持專項計劃管理人參與REITs業(yè)務，打通了險資深度參與不動產(chǎn)市場的通道.

來源:選址中國