一邊是各家電商努力給即將到來的雙十一“燒火添柴”，另一邊，在電子商務的帶動下，國內的物流地產基金在過去兩年內獲得相對較好的發(fā)展勢頭，成為投資者青睞的目標。其中以“綠色”、“可持續(xù)”目標運營的物流地產正在增加。

“隨著電子商務的快速發(fā)展和消費者對物流服務的需求增加，許多物流地產基金在這一領域投資并取得了良好的回報?！敝倭柯?lián)行大中華區(qū)評估咨詢服務部資深董事韓晶在采訪中告訴界面新聞，

今年10月，全球不動產可持續(xù)評估體系（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）公布了2023年度評估結果。GRESB亞洲區(qū)首席代表黃欣鳳在界面新聞采訪中表示，在全球供應鏈重組的背景下，電商發(fā)展迅速，物流業(yè)也是GRESB里最具潛力的一個類型，“我們看到全球越來越多的參評者參加，總面積也不斷提升，在我們未來五年的路徑圖中，我們也會特別為物流產業(yè)作出一套指標?！?br/>
GRESB只針對擁有實物資產的對象進行ESG評級?！敖衲辏珿RESB有來自全球75個國際市場的2963位的參評者，他們覆蓋的建筑物數量總共有17萬棟，中國內地目前有50多家企業(yè)參評。”GRESB亞洲區(qū)首席代表黃欣鳳告訴界面新聞。GRESB所有參評者數據中，國際綠色建筑平均覆蓋率是50%，國內的比例是42.3%。

黃欣鳳提到，目前GRESB平臺上大概有150家機構投資者，包括歐洲和亞洲各國的養(yǎng)老金。全球的機構投資者必須要加入平臺才可以看到參評者的資料。在評級時，GRESB并不會考慮基金的財務指標，通常來說，機構投資者會將GRESB評級與其他回報率評級放在一起參考。

就物流資產評級而言，黃欣鳳提到，GRESB會從兩個層面來看物流地產的可持續(xù)表現：第一個維度是資產本身的可持續(xù)狀況，第二個是同業(yè)比較。目前機構投資者最關注的風險包括兩個：過渡風險和實質風險。

舉例來說，所謂過渡風險，指的是在未來綠電范圍不斷擴大的背景下，如果所有的建筑物都要求使用綠電，但是有建筑物在結構層面上就無法引入綠電，那么它就有過渡風險；而實質風險則指的是導致某一標的物產生嚴重損傷和傷亡的客觀自然原因，例如隨著未來海平面上升，在水邊的建筑物就會面臨著實質風險。

在今年評估結果中，普洛斯中國參評的三支基金都獲得了GRESB四星評級，并獲評GRESB“綠色之星”。普洛斯中國資產平臺ESG總監(jiān)馬劍鳴告訴界面新聞，GRESB在評分過程中有納入綠色建筑的覆蓋率，有些參評基金的資產包如果較小，比如只有兩至五個資產，更有優(yōu)勢完成高覆蓋率的目標。

“但我們參評當中的基金，有較大的資產包，當中包含幾十個物流園區(qū)資產，所以相對來說難度更高，需要更長時間完成目標?！瘪R劍鳴表示，也因為如此普洛斯從2022年開始全面執(zhí)行綠色建筑標準，設定綠色建筑覆概率目標，規(guī)劃性提升綠建面積以及資產價值。

普洛斯中國參評的三支基金分別是投資于54處現代物流基礎設施的普洛斯中國收益基金V （CIP V），普洛斯中國物流基金II（CLF II）和2022年新設立的主要收購存量資產的普洛斯中國物流增值基金（CVP）。全球范圍內，普洛斯共有19支基金參與了今年的GRESB評估。

物流地產基金參與GRESB評級，本身代表了物流地產對ESG表現的重視。
電子商務帶動物流地產基金受青睞

物流地產基金，即以物流地產作為投資對象的投資基金。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對界面新聞表示，總體上物流地產基金的表現要好于行業(yè)其他類型的基金。

“住宅產業(yè)基金波動性較大，而物流地產本身具有長周期的投資屬性，投機的資本較少，因此業(yè)績相對穩(wěn)定；此外，各類物流地產基金旗下的物業(yè)產業(yè)園，總體上屬于優(yōu)質資產，并且也是一些優(yōu)質的管理方在運營，所以相對表現較好?！眹儡S進表示。

今年3月，第一太平戴維斯發(fā)布的一份報告顯示，2022年，中國物流總值達347.6萬億元人民幣，同比增長約3.4%。其中，鐵路運輸、冷鏈以及快遞快運成為2022年物流總量增長的主要來源。

該報告還顯示，2022年，亞太區(qū)以工業(yè)物流為標的的基金募集占到整體房地產基金總量的80%；并且在過去兩年里，越來越多的國內投資者和開發(fā)商，尤其是中國的保險公司，開始主導物流資產投資。

仲量聯(lián)行數據顯示，在過去的5到8年的時間內，物流地產基金的回報率從8%左右降低到6%以下，一線城市及物流核心城市的回報率已經下降到5%甚至更低。

韓晶告訴界面新聞，這是因為投資者對預期回報率做出了調整，對風險認知也發(fā)生了變化，物流地產基金的投資者更多地將重點放在穩(wěn)定性和安全性方面，傾向于尋求穩(wěn)定和可持續(xù)的收益，使得回報率要求有所降低。

與其他基金相比，韓晶表示物流地產基金的回報率較為穩(wěn)定，并且物流地產基金還可以通過增值策略，如改造和升級物流設施，提高資產價值并獲得更高的回報。

近年來，政府出臺了多項利于物流或其相關產業(yè)的政策，例如冷鏈物流、智慧倉儲以及新能源行業(yè)的政策支持，這些對物流地產的發(fā)展起到積極推動作用。

在過去的2到3年里，國內物流地產基金的投資者結構發(fā)生了變化。韓晶提到，一方面，跨境投資者仍然是不可忽視的資本力量；另外一方面，以保險資金為代表的國內資本比重在增加?！巴顿Y主體的多元化一定程度上意味著中國物流地產市場正在從過去的機遇型市場轉向更加成熟和穩(wěn)定的市場?！表n晶提到。
綠色標的效益更佳

但物流地產基金同樣存在風險，嚴躍進表示，首先需要注意大的經濟形勢，“如果一些物業(yè)設施在實際運營中租金收益下降或者業(yè)務量減少，這可能會逐漸反映到物流基金層面。

“物流地產市場的需求與經濟增長密切相關，例如，如果企業(yè)減少庫存儲備或減少物流活動，這可能導致物流地產市場的需求減少?！表n晶表示，物流地產基金需要密切關注經濟指標，并評估租戶需求的長期趨勢，以便做出及時、準確的投資決策。

產業(yè)結構的轉換也會給物流地產市場造成影響。韓晶提到，隨著技術發(fā)展和商業(yè)模式變革，物流行業(yè)的需求正在經歷著產業(yè)結構的轉換，例如電子商務的興起和供應鏈的優(yōu)化可能導致傳統(tǒng)的物流模式面臨壓力。

此外，韓晶告訴界面新聞，物流地產市場的供需平衡需要投資者重點關注，如果短時間內有大量物流地產項目同時涌入市場，可能會導致供應過剩的風險，“物流地產基金需要仔細評估市場對新供應的吸收能力，并謹慎選擇投資時機?！?br/>
黃欣鳳表示，物流地產面臨著很多影響因素，“我們看到隨著氣候變暖，登革熱也北移，各家藥廠也開始做登革熱的疫苗，很多我們以前不會考慮到的事情，其實都會直接影響到物流園區(qū)。”

韓晶告訴界面新聞，一些物流地產基金可能會參考GRESB評級來評估物流地產項目的綠色表現。

在綠色發(fā)展方面，嚴躍進告訴界面新聞，物流地產有著天然的優(yōu)勢，并且在智能化和數字化技術等方面有較為積極的引入訴求，而這也可以給其本身帶來更好的經濟效益。嚴躍進也提到，物流地產基金項目有主動性往ESG標準靠攏，后續(xù)的相關評級提升，也有助于提振它們的收益狀況。

近兩年來，一些大的機構投資者在進入物流地產市場。例如去年11月，黑石旗下的物流地產投資管理平臺龍地宣布收購粵港澳大灣區(qū)內面積約28萬平方米的現代倉庫。去年10月，高盛資產管理與森瑤（中國）宣布共同成立合資公司，首期投資規(guī)模約6.75億美元，用于收購、開發(fā)和運營上海及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目。

黃欣鳳告訴界面新聞，這是因為機構投資者本身也有降碳壓力，“在我們接觸到的很多機構投資者中，有一半的人說2040年就要完成凈零目標，他們本身也想要找好的投資標的?！?br/>

來源：界面新聞